2020년부터 2021년은 주식과 부동산의 해라고 보여집니다. 뭐 비트코인도 있지만 부동산만큼 또 핫하지는 못했던거 같습니다. 부동산 전문가들은 말합니다. 역대 처음 보는 시장의 모습을 2021년에 보았다고 말이지요. 아파트만 아니라 건물도 엄청난 속도로 가격이 올라갔다고 합니다. 그러다보니 모두 현금을 보유하기보단 필수재인 부동산이나 주식 그리고 비트코인까지 투자에 열풍이 불었다고 보여지는데요. 이번엔 서울 아파트 중에서도 으뜸인 강남3구의 대한 이야기입니다. 집값이 변곡점일지 아니면 일시 조정일지에 대한 의견인데 개인적으로는 아직은 판단하기 이르지 않나 싶습니다.
정부의 대출 규제와 거래절벽 현상이 이어지면서 서울 집값의 바로미터 역할을 하는 강남3구(강남‧서초‧송파)와 마용성(마포‧용산‧성동구) 아파트값은 10개월 만에 하락세로 접어들고 있다.
전문가들은 고강도 대출 규제로 매수심리가 위축된 데다 금융당국과 시중은행의 기준금리인상, 집값 고점 인식 등에 따른 영향으로 서울 아파트 시장의 변곡점에 접어들었다는 의견과 정부의 인위적 규제에 따른 일시적인 조정 국면에 돌입했다는 의견이 팽팽히 맞서고 있는 모습이다.
◆ '바로미터' 강남4구‧마용성 상승세 주춤
18일 한국부동산원에 따르면 지난 10월 기준 서울 아파트값 실거래지수(2017년 기준 100)는 180.6으로 9월 179.8 대비 0.42% 상승했다. 상승폭은 4개월 연속 축소돼 3월 0.27% 상승 후 7개월 만에 가장 낮다.
강남·서초·송파·강동구가 포함된 서울 동남권의 10월 아파트 실거래가지수는 전월보다 0.03% 하락했다. 마포·서대문·은평구가 포함된 서부권도 0.50% 떨어졌다. 지수 하락은 올해 3월(0.27%) 이후 가장 낮은 상승폭을 기록했다.
동북권도 변동률이 0.18% 수준으로 떨어졌다. 지난 7월 2.46%를 기록한 이후 꾸준히 하락세다. 지난 9월 -0.91%로 하락 전환했던 도심권은 2.18%로 상승세를 보였다.
지수는 중개업소가 매매계약을 체결한 뒤 관할 시‧군‧구청장에게 신고한 실제 거래가격자료를 기반으로 한다. 이 때문에 시세로 집계하는 다른 지수에 비해 비교적 최근 시장 상황을 정확하게 반영한다는 평가를 받는다.
거래심리도 위축되고 있다. 지난 10월 서울 아파트 매매거래량은 1980건으로 전월(2500건) 대비 20.8% 감소했다.
한국부동산원 관계자는 "8월부터 시작된 정부의 대출 규제와 금리 인상, 집값 고점 인식 확산 등이 주요 지표 하락으로 이어졌다"고 분석했다.
◆ 대출 규제 시행 이후 '초급매' 등장
지표 하락은 매물 증가와 거래감소에 따른 것으로 풀이된다. 서울 아파트 매물은 최근 석 달간 3만 9792건에서 4만5648건으로 14.7% 늘었다. 서울 아파트 매물은 보유세 과세 기준일이자 다주택자 양도소득세 중과 시점(6월 1일) 직전인 4~5월 4만7000~4만8000여건 수준을 보였다가 8~9월 3만8000~3만9000여건으로 감소한 뒤 10월부터 다시 증가하기 시작했다.
특히 강남4구와 마용성 지역의 매물이 증가세로 돌아섰다. 이날(17일) 기준 강남4구의 아파트 매물은 1만 2948건으로 3개월 전 보다 6.68% 증가했다.
마용성 역시 매물이 늘어나고 있다. 같은 기간 ▲마포(1497건→1707건) ▲용산(619건→821건) ▲성동(1539건→1651건) 지역의 매물은 4179건으로 3개월 전 보다 12.53% 늘어났다.
거래량 감소와 매수심리 위축이 장기간 이어지면서 연초 신고가를 경신한 단지들의 급매가 증가하고 있다.
서초구 반포동 반포미도3차(전용면적 71㎡)는 지난달 10일 22억 4000만원에 거래됐다. 이는 지난 9월 18일 23억 3000만원에 손바뀜된 이후 두 달 새 9000만원이 빠졌다. 방배동 방배아크로리버 전용면적 149㎡의 경우 기존 최고가 보다 2억 4000만원 하락한 21억 6000만원에 거래가 이뤄졌다.
송파구 방이동 올림픽선수기자촌3차(전용면적 135㎡)는 지난 9월16일 30억9000만원에 거래됐다. 지난 8월 31억900만원에 거래된 것과 비교하면 한 달여 만에 1억원 하락했다. 강남구 개포동 개포래미안포레스트 전용면적 59㎡의 경우 직전 최고가(22억 4900만원)보다 4900만원 빠진 22억원에 거래됐다.
마용성 역시 하락세로 접어든 모양새다. 마포구 도화동 삼성아파트 전용면적 84㎡는 지난 9월 16억 5000만원에 손바뀜된지 한 달 만에 1억 500만원 줄어든 15억 4500만원에 거래됐다. 용산구 신계동 용산e편한세상 전용면적 84㎡ 역시 직전 최고가(20억 9000만원)보다 1억 9500만원 하락한 18억 9500만원에 계약서를 작성했다.
용산e편한세상 인근 공인중개 사무소 관계자는 "최근 급매로 나온 매물이 늘어나고 있는 추세"라며 "연초 보다 많게는 2억 3000만원에서 적게는 1억원까지 매맷값을 내린 초급매가 나오고 있다"고 현지 분위기를 전했다.
◆ "일시적인 현상 vs 하락장 지속" 의견 엇갈려
서울 부동산 시장이 위축된 배경을 놓고 시장과 전문가들 간 의견이 엇갈리고 있다. 서초구 반포동 E공인중개 대표는 "올 8월과 비교했을 때 가격 하락세가 이어지고 있는 것 같지만 그렇다고 기존 매맷값을 크게 낮추겠다는 집주인들은 많지 않다"며 "정부의 고강도 대출 규제와 세금 압박을 견디지 못한 이들 중 몇몇이 내놓은 매물을 보고 증가 신호로 받아들이는 집주인들은 없을 것"이라고 말했다.
이어 "반포동 아크로리버파크와 압구정 현대아파트 등 매맷값을 견인하고 있는 단지들의 대기수요자는 늘어나고 있다"며 "이들 단지 이외 지역을 대표하는 단지를 보유하고 있는 소유주들 일시적인 가격 조정에 들어간 것으로 받아들이고 있다"고 말했다.
전문가들은 역시 단기간 집값 급등에 따른 피로감과 종합부동산세(종부세) 등이 맞물리면서 집값 상승이 둔화된 것으로 보고 있다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "최근 발표된 주요 지수만 놓고 집값 하락으로 보기에는 어려운 측면이 많다"며 "최근 몇 년간 상승한 집값에 따른 피로감이 누적된 상황에서 지난 8월 정부의 대출 규제 강화 이후 연이은 금리 인상, 종부세 등 세금 부담이 가중됨에 따른 숨 고르기 장세가 이어지고 있는 것"이라고 분석했다.
이어 "내년 대선과 오락가락한 정부의 부동산 정책 등이 시장을 억누르고 있지만 그 효과는 오래가지 않을 것"이라며 "일부 지역의 집값 상승세가 주춤하고, 일부 단지에서 하락 거래가 있더라도 대세 하락으로 판단하기에는 이르다"고 덧붙였다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "가격 급등에 따른 피로도 누적 등이 시장에 반영된 현상일 뿐"이라며 "당분간 큰 폭의 상승은 없겠지만, 내년 3월 대선과 임대차법 시행 2년 차를 맞이하는 8월 이후 상승세가 이어질 수 있다"고 전망했다.
하락장에 접어들었다는 분석도 나오고 있다. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 "올 여름부터 서울과 수도권 지역 부동산 시장이 변곡점으로 들어섰다"며 "정부의 대출 규제와 시중 금리 인상 등에 대한 영향이 시장에 반영되면서 강남4구와 마용성 지역 아파트 매맷값이 하락세가 지속될 것"이라고 분석했다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "최근 급등한 지역을 중심으로 매맷값 상승세가 둔화되고 있다"며 "특히 노도강 등 중저가 밀집된 지역은 대출을 활용한 2030대 매입이 두드러진 지역으로 대출 규제에 직격탄을 맞으면서 주변 지역 매맷값을 끌어 내린 것"이라고 말했다.
이어 "변곡점에 접어들었다기보다는 규제에 따른 일시적인 현상인 것 같다"며 "대선전까지 정책적 변화를 기다리며 관망 흐름이 지속될 것"이라고 덧붙였다.
